คำนำ 1. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ทั้งในรูปของบริการที่เสนอต่อผู้ซื้อและกลยุทธ์ทางการตลาดที่บริษัทผู้พัฒนาโครงการเลือกใช้ ทำให้มีวิธีปฏิบัติทางการบัญชีตลอดจนการรับรู้รายได้ที่แตกต่างกัน ดังนั้น เพื่อให้มีมาตรฐานทางบัญชีอย่างเดียวกัน สมาคมนักบัญชีและผู้สอบบัญชีรับใบอนุญาตแห่งประเทศไทยจึงจัดทำมาตรฐานทางบัญชีฉบับนี้ขึ้น โดยได้หารือร่วมกับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม สถาบันการเงินและผู้สอบบัญชีที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ได้ข้อมูลที่เพียงพอต่อการกำหนดมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้
2. มาตรฐานทางบัญชีฉบับนี้เป็นแถลงการณ์ที่เกี่ยวกับวิธีการบัญชีเพื่อรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 ประเภทใหญ่ ๆ ดังนี้
2.1 การขายที่ดิน
2.2 การขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
2.3 การขายอาคารชุด
3. การขายที่ดินในที่นี้ หมายถึง การขายที่ดินเป็นแปลง ๆ ซึ่งมีจำนวนมากโดยแบ่งย่อยจากที่ดินแปลงใหญ่เพื่อขายให้แก่ผู้ซื้อทั่วไป โดยผู้ขายต้องทำงานพัฒนาต่าง ๆ ตามสัญญา เช่น สร้างถนน งานสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ
4. การขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หมายถึง การขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยราคาขายเป็นราคาซึ่งรวมทั้งบ้านและที่ดิน เช่น หมู่บ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ และโฮมออฟฟิส เป็นต้น ซึ่งผู้ขายอาจเป็นผู้สร้างบ้านในที่ดินนั้นเอง หรือให้ผู้อื่นรับช่วงสร้างบ้านต่อ ในกรณีหลัง ผู้ขายต้องเป็นผู้รับผิดชอบในการปฏิบัติให้เป็นไปตามสัญญา โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาการก่อสร้างรวมทั้งการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะสามารถเสร็จสิ้นได้ภายในระยะเวลา 1 ปี
5. การขายอาคารชุด หมายถึง การขายห้องชุด อาคารชุดหรือกลุ่มอาคารชุดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อประกอบธุรกิจ และอาคารสำนักงานเพื่อขาย โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาการก่อสร้างจนกระทั่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดจะมากกว่า 1 ปี
คำนิยาม คำศัพท์ต่าง ๆ ที่ใช้ในมาตรฐานฉบับนี้มีความหมายดังนี้
อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดินกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินด้วย
อาคารชุด หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือครองกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
ห้องชุด หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะแต่ละบุคคล
ทรัพย์ส่วนบุคคล หมายถึง ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
ทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ได้แก่ ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
เงินจอง หมายถึง เงินขั้นต้นจำนวนเล็กน้อยที่ชำระแก่ผู้ขาย เพื่อเป็นหลักประกันในชั้นต้นที่จะเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งบางครั้งอาจเรียกว่าเงินมัดจำ เงินจองนี้มักถือเป็นส่วนหนึ่งของเงินวางเริ่มแรก
เงินวางเริ่มแรก หมายถึง จำนวนเงินเบื้องต้นตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้ซื้อจะต้องชำระแก่ผู้ขาย ในบางครั้งเงินวางเริ่มแรกอาจจะแบ่งชำระเป็นหลายงวดก็ได้
เงินค่างวด หมายถึง จำนวนเงินส่วนที่เหลือของมูลค่าตามสัญญาหลังจากการจ่ายเงินวางเริ่มแรกแล้วซึ่งเงินค่างวดนี้จะชำระเป็นครั้งเดียวหรือผ่อนชำระหลายครั้งก็ได้
ความเป็นอิสระต่อกัน หมายถึง การติดต่อทางการค้าในสภาพที่มีความเป็นอิสระ ไม่มีความเกี่ยวพันระหว่างกัน
การก่อสร้างตามสัญญา หมายถึง การก่อสร้างเฉพาะพื้นที่ที่เปิดขายหรือพื้นที่ที่เปิดจองของแต่ละครั้ง
การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 7. รายการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีขั้นตอนดำเนินงานที่ค่อนข้างยุ่งยาก รูปแบบของกฎหมายและงานก่อสร้างทำให้รายการซื้อขายสลับซับซ้อนยิ่งขึ้นและใช้เวลายาวนานจึงจะเสร็จสมบูรณ์
8. การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มีหลายวิธี คือ
8.1 รับรู้เป็นรายได้ทั้งจำนวน
8.2 รับรู้เป็นรายได้ตามสัดส่วนของงานที่ทำเสร็จ
8.3 รับรู้เป็นรายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ
กรณีที่ไม่อาจรับรู้รายได้ตามข้อ 8.1-8.3 ให้บันทึกเงินที่ได้รับเป็นเงินมัดจำ หรือเงินรับล่วงหน้า
เงื่อนไขสำคัญที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ 9. โดยทั่วไปแล้ว การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ มีเงื่อนไขสำคัญที่เกี่ยวข้องดังนี้
การขาย9.1 การขายเกิดขึ้นแล้ว
ผู้ซื้อ9.2 ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียกคืน
9.3 ผู้ซื้อได้ชำระเงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดมีจำนวนมากพอที่แสดงว่า ผู้ซื้อจะผูกพันการชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ต่อจนครบตามสัญญา
ผู้ขาย9.4 ผู้ขายสามารถเก็บเงินได้ตามสัญญา
9.5 งานพัฒนาและงานก่อสร้างได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้ว
9.6 ผู้ขายมีความสามารถทางการเงินและสามารถปฏิบัติตามสัญญาและคำชี้ชวนต่าง ๆ ที่ได้ให้ไว้
9.7 งานก่อสร้างได้ก้าวหน้าไปด้วยดี
9.8 ผู้ขายได้โอนความเสี่ยงและผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว
เงื่อนไขตามที่กล่าวข้างต้น มีความหมายตามที่กล่าวในย่อหน้าที่ 10 ถึงย่อหน้าที่ 22
การขายเกิดขึ้นแล้ว10. การขายถือว่าเกิดขึ้นแล้วเมื่อ
10.1 ผู้ซื้อและผู้ขายได้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย และ
10.2 มีการชำระราคาตามสัญญา
11. สำหรับการขายห้องชุดของอาคารชุด ต้องมีการขายได้ในจำนวนที่มากพอที่จะให้แน่ใจว่า อาคารชุดดังกล่าวจะไม่เปลี่ยนเป็นอาคารเพื่อให้เช่า โดยต้องพิจารณาถึงข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง สัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด และเงื่อนไขข้อตกลงทางการเงินประกอบด้วย
การขายห้องชุดในอาคารชุดในจำนวนที่ไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของพื้นที่ที่เปิดขายหรือพื้นที่ที่เปิดจอง ถือได้ว่าเป็นจำนวนที่มากพอ
ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียกเงินคืน12. ผู้ซื้อได้ชำระเงินวางเริ่มแรก จนกระทั่งสิ้นสุดระยะเวลาที่จะบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินดังกล่าวคืนไม่ได้ ซึ่งได้แก่ระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา
เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดของผู้ซื้อต้องมีจำนวนมากพอ13. เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดของผู้ซื้อต้องมีจำนวนมากพอที่แสดงให้เห็นว่า ผู้ซื้อจะผูกพันการชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ต่อจนครบตามสัญญา เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดที่ผู้ซื้อแต่ละสัญญาชำระแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาขายตามสัญญา ถือว่า มีจำนวนมากพอ
ผู้ขายสามารถเก็บเงินได้ตามสัญญา14. ในการพิจารณาความสามารถของผู้ขายที่จะสามารถเก็บเงินได้จากผู้ซื้อตามสัญญานั้น ให้ประเมินจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น ฐานะเครดิตของผู้ซื้อหรือการที่ผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไปได้ใหม่ในราคาที่ไม่ต่ำกว่าราคาเดิม
15. ประสบการณ์การเก็บเงินจากโครงการก่อน ๆ ของผู้ขาย อาจนำมาใช้กับโครงการใหม่ได้ หากโครงการก่อน ๆ นั้น
15.1 มีลักษณะส่วนใหญ่เหมือนกับโครงการใหม่ ๆ เช่น ชนิดของบ้าน อาคารชุดและที่ดิน สภาพแวดล้อม ประเภทลูกค้า เงื่อนไขตามสัญญาและวิธีการขาย เป็นต้น
15.2 ได้รับชำระเงินค่างวดเป็นจำนวนที่มากพอที่จะเป็นเครื่องชี้ว่าการขายในปัจจุบันของโครงการใหม่จะเก็บเงินได้ตามสัญญา
16. ความสามารถในการเก็บเงินได้จากผู้ซื้อแต่ละสัญญาไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาขายตามสัญญา อาจถือเป็นเกณฑ์หนึ่งที่ใช้วัดความสามารถในการเก็บเงินของผู้ขาย
งานพัฒนาและงานก่อสร้างได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้ว17. งานพัฒนาและงานก่อสร้างโครงการที่ถือว่าเป็นงานขั้นตอนเบื้องต้น ได้แก่
17.1 งานวิศวกรรมและงานออกแบบ
17.2 การเซ็นสัญญาจ้างเหมางานปรับปรุงและเตรียมพื้นที่ หรือจ้างเหมาก่อสร้าง
17.3 การปรับปรุงสภาพพื้นที่และการจัดเตรียมพื้นที่
17.4 การสร้างสาธารณูปโภค เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ ประปา และไฟฟ้า ฯลฯ
17.5 การวางผัง
17.6 การสร้างฐานรากของบ้านหรืออาคาร
งานพัฒนาและงานก่อสร้างที่ถือว่าได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้ว ต้องไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขาย ซึ่งได้รับการรับรองโดยวิศวกรหรือสถาปนิกโครงการ
ผู้ขายมีความสามารถทางการเงินดี18. ผู้ขายมีความสามารถในการจัดหาแหล่งเงินทุน หรือหลักประกัน เพื่อใช้ในการดำเนินงาน ปรับปรุงที่ดินงานก่อสร้างอาคาร และสิ่งอำนวยคามสะดวกให้เสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาและผู้ขายสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ได้ให้ไว้
ความสามารถดังกล่าวอาจพิจารณาได้จากเงินลงทุนของผู้ถือหุ้น ความสามารถในการกู้ยืมเงิน หรือกระแสเงินสดในเชิงบวกจากการดำเนินงานของผู้ขาย
งานก่อสร้างได้ก้าวหน้าไปด้วยดี19. ผู้ขายได้ทำงานพัฒนาก้าวหน้าผ่านขั้นตอนงานเบื้องต้นแล้ว และมีเครื่องชี้ว่างานจะทำสำเร็จได้ตามแผน สิ่งที่บ่งชี้ความก้าวหน้าบางอย่างได้แก่
19.1 เงินทุนที่ได้จ่ายไปในงานพัฒนาตามแผน
19.2 งานพัฒนาที่ดินได้เริ่มแล้ว
19.3 แผนงานวิศวกรรมที่มีและความผูกพันของงานเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขาย
19.4 งานที่ได้ทำสำเร็จแล้วเกี่ยวกับถนน ทางเข้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า บ่อน้ำบำบัดน้ำเสีย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ตามสัญญา
20. นอกจากนี้ ต้องไม่มีสิ่งบ่งชี้ให้เห็นถึงปัจจัยที่จะทำให้งานหยุดชะงัก เช่น ไม่สามารถขอใบอนุญาตไม่สามารถจัดจ้างผู้รับเหมา จัดหาคนหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ได้ และต้องสามารถประมาณเงินรับจากการขายรวมและต้นทุนรวม และขั้นความก้าวหน้าของงานจนกระทั่งงานเสร็จได้อย่างมีเหตุมีผล โดยพิจารณาถึงปริมาณขาย แนวโน้มราคาขาย ความต้องการซื้อรวมทั้งปัจจัยฤดูกาล ประสบการณ์ของผู้ขาย ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ และปัจจัยสิ่งแวดล้อมต่าง ๆ ประกอบด้วย
ผู้ขายได้โอนความเสี่ยงและผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว21. หากผู้ขายต้องเข้าไปเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินหลังจากที่ได้ขายไปแล้วในลักษณะที่ยังคงเก็บความเสี่ยงส่วนใหญ่หรือผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินนั้นอยู่ ถือว่าผิดเกณฑ์ข้อนี้ เช่นการขายโดยมีการทำสัญญาซื้อคืนเพื่อเป็นการดึงดูดผู้ซื้อในแง่การขาย การขายนี้ถือว่าผู้ขายยังมีความเสี่ยงในทรัพย์สินนั้นอยู่
22. สำหรับการขายที่ดิน ผู้ขายได้ทำงานพัฒนาเสร็จสมบูรณ์แล้วและไม่มีพันธะที่จะต้องทำงานปรับปรุงต่าง ๆ ให้สำเร็จเกี่ยวกับที่ดินเป็นแปลง ๆ ที่ขาย หรืองานสร้างเครื่องอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับที่ดินเป็นแปลง ๆ ที่ขาย
มาตรฐานการบัญชีและการรายงาน มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 26 ประกอบด้วยรายการในย่อหน้าที่ 23-27 มาตรฐานฉบับนี้ให้อ่านประกอบกับรายการที่กล่าวมาแล้วในย่อหน้าที่ 1-22
วิธีการรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 23. การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 ประเภท คือ การขายที่ดิน ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และการขายอาคารชุด สามารถเลือกการรับรู้ได้หลายวิธีตามเงื่อนไขของการเกิดขึ้นของรายได้จากการขายนั้น คือ
23.1 รับรู้เป็นรายได้ทั้งจำนวน
23.2 รับรู้เป็นรายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
23.3 รับรู้เป็นรายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ
การรับรู้เป็นรายได้ทั้งจำนวน24. ให้รับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้ทั้งจำนวนเมื่อผู้ขายได้โอนความเสี่ยงและผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว
เงื่อนไขการรับรู้เป็นรายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จหรือตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ 25. กิจการที่ค้าอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 ประเภทดังกล่าว อาจเลือกรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ หรือตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระได้ ถ้ารายการนั้น ๆ เข้าเงื่อนไขตามข้อ 25.1 - 25.9 ดังนี้
25.1 การขายเกิดขึ้นแล้ว (ในกรณีการขายห้องชุดของอาคารชุด การทำสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีจำนวนที่ไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของพื้นที่ที่เปิดขายหรือที่เปิดจอง
25.2 ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียกเงินคืน
25.3 ผู้ซื้อและผู้ขายต้องมีความเป็นอิสระต่อกัน หรือเป็นการดำเนินธุรกิจตามปกติ
25.4 เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดของผู้ซื้อที่ชำระแล้วต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาขายตามสัญญา
25.5 ผู้ขายมีความสามารถเก็บเงินได้ตามสัญญา
25.6 งานพัฒนาและงานก่อสร้างของผู้ขายได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขาย
25.7 ผู้ขายมีความสามารถทางการเงินดี
25.8 การก่อสร้างได้ก้าวหน้าไปด้วยดี
25.9 ผู้ขายสามารถประเมินเงินรับจากการขายรวมและต้นทุนทั้งหมดที่ต้องใช้ในการก่อสร้างได้อย่างมีหลักเกณฑ์ ทั้งนี้ต้นทุนที่ประมาณการไว้จำเป็นต้องปรับปรุงอย่างน้อยปีละครั้ง หรือเมื่อผู้ขายประมาณได้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในจำนวนต้นทุนอย่างมีสาระสำคัญ
การรับรู้เป็นรายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ 26. วิธีการกำหนดอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จมีหลายวิธี ได้แก่
26.1 คำนวณตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นแล้ว กับต้นทุนทั้งหมดที่ประมาณว่าจะใช้ในการก่อสร้างตามสัญญา ทั้งนี้ ไม่รวมต้นทุนที่ดิน
26.2 สำรวจและประเมินผลงานที่ทำเสร็จโดยวิศวกรหรือสถาปนิก ว่าเป็นอัตราส่วนร้อยละเท่าใดของงานทั้งหมดตามสัญญา
26.3 ใช้ทั้งสองวิธีประกอบกัน
27. ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระเงินเกินกว่า 3 งวดติดต่อกันและอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จสูงกว่าเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ ให้หยุดการรับรู้รายได้ทันที
28. ควรมีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญตามความเหมาะสม
การรับรู้เป็นรายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ 29. การรับรู้เป็นรายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ ให้ใช้วิธีการรับรู้ตามอัตรากำไรขั้นต้น
30. ในกรณีที่อัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จต่ำกว่าสัดส่วนของเงินที่ได้รับผ่อนชำระตามกำหนดต่อราคาขายผ่อนชำระ ให้รับรู้รายได้ไม่เกินอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จส่วนเงินค่างวดที่ได้รับผ่อนชำระเกินกว่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จให้ถือเป็นงานรับล่วงหน้าจากผู้ซื้อ
31. ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระเกินกว่า 3 งวดติดต่อกัน ให้หยุดรับรู้รายได้ทันที
32. ควรมีการตั้งเผื่อหนี้สงสัยจะสูญตามความเหมาะสม
33. ถ้าในระหว่างการผ่อนชำระ ผู้ซื้อสามารถชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดได้ก่อนกำหนด หรือสามารถหาแหล่งเงินกู้อื่นใด รวมทั้งการก่อสร้างได้เสร็จสมบูรณ์และผู้ขายได้โอนความเสี่ยงและผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ให้รับรู้จำนวนเงินดังกล่าวเป็นรายได้ทั้งจำนวนในงวดนั้น
การบันทึกจำนวนเงินที่ได้รับเป็นเงินมัดจำ 34. ในกรณีที่การขายอสังหาริมทรัพย์ไม่เข้าเงื่อนไขการรับรู้เป็นรายได้ตามย่อหน้าที่ 24 หรือ 25 ให้บันทึกจำนวนเงินที่ได้รับเป็นเงินมัดจำ หรือเงินรับล่วงหน้าจากผู้ซื้อจนกว่าการขายดังกล่าวจะเข้าเงื่อนไขตามย่อหน้าใดย่อหน้าหนึ่งข้างต้น
การเปิดเผยข้อมูล 35. กรณีบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยหรือบริษัทมหาชนจำกัด ให้เปิดเผยข้อมูล
35.1 นโยบายการบัญชีที่สำคัญ
35.1.1 วิธีการรับรู้รายได้
35.1.2 ในกรณีที่ใช้วิธีรับรู้เป็นรายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ให้เปิดเผยวิธีการกำหนดอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จด้วย
35.2 ข้อมูลเพิ่มเติม
35.2.1 มูลค่าการซื้อขายที่ได้มีการทำสัญญาแล้วและอัตราส่วนต่อยอดขายรวมของโครงการ
35.2.2 มูลค่าผูกพันตามสัญญาที่จะต้องใช้ในการพัฒนาโครงการต่อไปจนแล้วเสร็จ
35.2.3 ภาระผูกพันที่สำคัญในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อขาย เช่น การจดจำนองและภาระจำยอม
35.2.4 ลูกหนี้ที่หยุดการรับรู้รายได้ ให้เปิดเผยจำนวนรายและจำนวนเงิน
35.2.5 ในกรณีที่การก่อสร้างได้แล้วเสร็จและผู้ซื้อผ่อนชำระโดยตรงกับผู้ขาย โดยมีระยะเวลาการผ่อนชำระตามสัญญาระยะยาวตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป และผู้ขายรับรู้รายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ ให้เปิดเผยจำนวนเงินที่ไม่ได้รับชำระทั้งสิ้นตามสัญญา และมูลค่าปัจจุบันของจำนวนเงินดังกล่าวพร้อมทั้งระบุอัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการคำนวณ
36. กรณีที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยหรือบริษัทมหาชนจำกัด ให้เปิดเผยนโยบายการบัญชีตามข้อ 35.1
ภาคผนวก ภาคผนวกนี้ทำขึ้นเพื่อเป็นแนวทางเท่านั้น และไม่ถือเป็นส่วนหนึ่งของมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้
บริษัท โครงการพัฒนาเมืองใหม่ จำกัด
งบดุล
วันที่ 31 ธันวาคม 25X1 และ 25X0
| | บาท |
สินทรัพย์
| 25X1 | 25X2 |
สินทรัพย์หมุนเวียน
| | |
ลูกหนี้การค้า (หมายเหตุ 2)
| xxx | xxx |
มูลค่างานที่เสร็จยังไม่ได้เรียกเก็บ (หมายเหตุ 3)
| xxx | xxx |
ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน (หมายเหตุ 4)
| xxx | xxx |
เงินล่วงหน้าแก่ผู้รับเหมาก่อสร้าง
| xxx | xxx |
ลูกหนี้บริษัทในเครือและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
| xxx | xxx |
รวมสินทรัพย์หมุนเวียน
| xxx | xxx |
| | |
ที่ดินรอการพัฒนา (หมายเหตุ 2 และ 7)
| xxx | xxx |
ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ - สุทธิจากค่าเสื่อมราคาสะสม
| xxx | xxx |
รวมสินทรัพย์
| xxx | xxx |
บริษัท โครงการพัฒนาเมืองใหม่ จำกัด
งบดุล
วันที่ 31 ธันวาคม 25X1 และ 25X0
| | บาท |
หนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น
| 25X1 | 25X2 |
หนี้สินหมุนเวียน
| | |
ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนค้างจ่าย
| xxx | xxx |
ส่วนของเงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายใน 1 ปี (หมายเหตุ 2)
| xxx | xxx |
ค่างวดที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้ (หมายเหตุ 3)
| xxx | xxx |
เงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า
| xxx | xxx |
เจ้าหนี้บริษัทในเครือและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
| xxx | xxx |
รวมสินทรัพย์หมุนเวียน
| xxx | xxx |
| | |
เงินกู้ยืมระยะยาว-สุทธิจากส่วนที่แสดงในหนี้สินหมุนเวียน (หมายเหตุ 2)
| xxx | xxx |
รวมหนี้สิน
| xxx | xxx |
| | |
ส่วนของผู้ถือหุ้น
| | |
ทุนเรือนหุ้น
| xxx | xxx |
ส่วนเกินมูลค่าหุ้น
| xxx | xxx |
ทุนสำรองตามกฎหมาย
| xxx | xxx |
กำไรสะสมที่ยังมิได้จัดสรร
| xxx | xxx |
รวมส่วนของผู้ถือหุ้น
| xxx | xxx |
รวมหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น
| xxx | xxx |
บริษัท โครงการพัฒนาเมืองใหม่ จำกัด
งบกำไรขาดทุนและกำไรสะสมที่ยังมิได้จัดสรร
สำหรับปีของแต่ละปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 25X1 และ 25X0
| | บาท |
หนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น
| 25X1 | 25X2 |
รายได้
| | |
ขาย
| xxx | xxx |
........................
| xxx | xxx |
รวมรายได้
| xxx | xxx |
| | |
ต้นทุนขายและค่าใช้จ่าย
| | |
ต้นทุนขาย
| xxx | xxx |
ค่าใช้จ่ายในการขายและการบริหาร
| xxx | xxx |
ดอกเบี้ยจ่าย
| xxx | xxx |
รวมค่าใช้จ่าย
| xxx | xxx |
| | |
กำไรก่อนภาษีเงินได้
| xxx | xxx |
| | |
ภาษีเงินได้
| xxx | xxx |
กำไรสุทธิ
| xxx | xxx |
| | |
กำไรสะสมที่ยังมิได้จัดสรรต้นปี
| xxx | xxx |
จัดสรรเพื่อทุนสำรองตามกฎหมาย
| (xxx) | (xxx) |
เงินปันผล
| (xxx) | (xxx) |
กำไรสะสมที่ยังมิได้จัดสรรสิ้นปี
| xxx | xxx |
กำไรต่อหุ้น
| xxx | xxx |
บริษัท โครงการพัฒนาเมืองใหม่ จำกัด
หมายเหตุประกอบงบการเงิน
วันที่ 31 ธันวาคม 25X1 และ 25X0
1. สรุปนโยบายการบัญชีที่สำคัญก. การรับรู้รายได้ (เปิดเผยตามวิธีการรับรู้รายได้ที่เลือกใช้- รายได้จากการขายที่ดิน รับรู้เป็นรายได้เมื่องานพัฒนาที่ดินเสร็จตามสัญญาและมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อเรียบร้อยแล้ว
- รายได้จากการขายอาคารชุด รับรู้เป็นรายได้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ซึ่งคำนวณตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นแล้วกับต้นทุนทั้งหมดที่ประมาณว่าจะใช้ในการก่อสร้างตามสัญญา ทั้งนี้ ไม่รวมต้นทุนที่ดิน
- รายได้จากการขายอาคารชุด รับรู้เป็นรายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระตามวิธีอัตรากำไรขั้นต้น ในกรณีที่เงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระเก็บได้สู กว่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ บริษัทจะรับรู้เป็นรายได้เท่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ทั้งนี้ บริษัทจะหยุดรับรู้เป็นรายได้ทันทีเมื่อผู้ซื้อขาดการชำระเกินกว่า 3 งวดติดต่อกัน
- เงินค่างวดส่วนที่เก็บได้มากกว่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จจะบันทึกเป็นเงินรับล่วงหน้าจากผู้ซื้อและแสดงเป็นหนี้สินอื่นในงบดุล
ข. ต้นทุนการพัฒนาที่ดินต้นทุนการพัฒนาที่ดิน แสดงในราคาทุน ซึ่งประกอบด้วยต้นทุนในการได้มาซึ่งที่ดิน ค่าพัฒนาที่ดินและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับโครงการรวมทั้งดอกเบี้ย
ค. ...............................................
..............................................
..............................................
ง. ................................................
..............................................
..............................................
2. ลูกหนี้การค้า
| | บาท |
| 25X1 | 25X2 |
จำนวนเงินตามที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว (ร้อยละ...........ของยอดขายรวมของโครงการ)
| xxx | xxx |
ค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ
| xxx | xxx |
หัก เงินชำระแล้ว
| xxx | xxx |
ลูกหนี้ค่างวดที่ค้างชำระ
| xxx | xxx |
ลูกหนี้ค่างวดที่ค้างชำระข้างต้นและที่ดินรอการพัฒนา (หมายเหตุ 7) รวมเป็นเงิน....................ล้านบาท ได้จำนำ/จำนองไว้เป็นหลักประกันแก่วงเงินกู้ยืม........................ล้านบาท เสียดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ.............ต่อปี จ่ายทุกงวดสามเดือน เงินกู้นี้ผ่อนชำระคืนทุกงวดครึ่งปีด้วยจำนวนเงินงวดละเท่า ๆ กันในเวลา 5 ปี โดยเริ่มตั้งแต่เดือน............. 25x1
ลูกหนี้ค้างชำระค่างวดข้างต้นได้รวมลูกหนี้ที่ผิดนัดชำระเงินเกินกว่า 3 งวดติดต่อกัน และได้หยุดรับรู้รายได้แล้วมีจำนวน.......................ราย รวมเป็นเงิน.........................บาท
3. มูลค่างานที่เสร็จยังไม่ได้เรียกเก็บ/ค่างวดที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้
| | บาท |
| 25X1 | 25X2 |
ค่างวดที่ถึงกำหนดชำระแล้ว
| xxx | xxx |
หัก การรับรู้รายได้
| xxx | xxx |
รายการดังกล่าวประกอบด้วย
| xxx | xxx |
มูลค่างานที่เสร็จแต่ยังไม่ได้เรียกเก็บ
| xxx | xxx |
ค่างวดที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้
| xxx | xxx |
4. ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน
| | บาท |
| 25X1 | 25X2 |
ค่าที่ดิน
| xxx | xxx |
ค่าพัฒนาที่ดิน
| xxx | xxx |
ค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน
| xxx | xxx |
ค่าบริหารโครงการ
| xxx | xxx |
ค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวกับโครงการ
| xxx | xxx |
งานระหว่างก่อสร้าง
| | |
- บ้านอยู่อาศัย
| xxx | xxx |
- อาคารพาณิชย์
| xxx | xxx |
- อาคารชุดอยู่อาศัย
| xxx | xxx |
- อาคารชุดอุตสาหกรรม
| xxx | xxx |
5. ..................................... 6. ..................................... 7. ที่ดินรอการพัฒนาที่ดินรอการพัฒนาเป็นที่ดินที่จะใช้พัฒนาต่อไปในอนาคต ซึ่งแสดงในราคาทุนอันประกอบด้วยค่าที่ดินและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
8. ภาระผูกพันณ วันที่ 31 ธันวาคม 25x1 บริษัทมีภาระผูกพันตามสัญญาที่จะต้องใช้เงินทุนพัฒนาโครงการต่อไปจนแล้วเสร็จอีก........................................ล้านบาท
9.............................................................................
ที่มา: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
